Sarà completamente diverso - tra appena pochi mesi e in modo più compiuto tra un paio di anni – il volto urbanistico dell'area di Pieve Acquedotto, vale a dire di quell'ultimo lembo di terra rimasto tra la città di Forlì e il casello dell'A14, destinato esattamente dal 2003, ben 20 anni fa, a diventare una grande area commerciale di dimensioni paragonabili al parco commerciale di Savignano Mare, che è il più grande in Romagna (90mila mq).

Tante aree commerciali con fino a 23 strutture edificabili  

Non si tratta solo del maxi-intervento di 'Forlì Nord', braccio immobiliare di Cia-Conad, tra il lato nord del centro commerciale 'PuntadiFerro' e l'uscita autostradale, ma anche di diverse altre aree commerciali e direzionali più piccole che stanno nascendo o nasceranno a breve su tutti i lati dell'iper e nel triangolo tra via Punta di Ferro, via Ravegnana e via Napoleone Bonaparte. Diversi proprietari immobiliari, quindi, ma per un'unica grande area destinata al commercio su grandi superfici, con una rete stradale al suo interno.

In totale parliamo di 23 edifici commerciali potenzialmente realizzabili, per una potenziale nuova superficie di vendita totale di circa 40.000 metri quadri. E per superficie di vendita si intende solo ed esclusivamente quella fruibile dalla clientela e occupabile coi banchi di merce, al netto quindi di depositi, locali di servizio, uffici ed anche l'area delle casse. Non equivale quindi alla metratura totale dell'edificato, che è superiore. 

A questa previsione massima ci sono da aggiungere i 33mila mq dell'ipermercato 'Puntadiferro', inaugurati nel 2011, e i 2.500 già edificati (Globo), che portano ad un totale di oltre 75mila mq di superficie di vendita del parco commerciale e 25 edifici tra edificati, in via di realizzazione e previsti urbanisticamente. Esistono, inoltre, nella stessa area progetti per terziario e direzionale per altri 20mila mq. Circa due terzi delle superfici di vendita previste sono in fase di realizzazione in questi mesi.

Il parco commerciale in costruzione tra casello A14 e fiera

Le tipologie di megastore

Tra i megastore che sono ormai di sicuro insediamento ce ne sarà almeno uno specializzato in abbigliamento e attrezzature sportive, un altro di ricambi e accessori auto, e poi arredo casa, 'fai da te' e molto altro. Accanto al grande ristorante Sushi in via di apertura nel blocco già edificato del 'Globo' è certo anche l'insediamento di un nuovo McDonald's (proprio di fronte alla rotonda del casello A14) e di una steakhouse.

Si rincorrono voci anche su un'apertura, nella stessa zona - ma non in un lotto di 'Forlì Nord' -, di un supermercato Esselunga, ma non ci sono conferme ad ora. Non sarà l'alimentare, però, il “piatto forte” di questo “distretto del consumo” che è in via di costruzione, dato che qui già si trova dal 7 aprile 2011 l'ipermercato alimentare più grande della città, il Conad del 'Puntadiferro' da 12mila mq.

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La geografia del polo commerciale Conad

Partiamo in questo viaggio dal casello dell'Autostrada. Qui si trova da alcuni anni il blocco del 'Globo' (2.500 mq di superficie di vendita). A breve, come già annunciato, il locale sfitto più piccolo dello stesso edificio andrà ad accogliere un ristorante sushi. Acquisito da 'Forlì Nord', la parte già edificata è annessa ad un unico lotto che si estende anche di fronte, lungo il braccio di strada tra Ravegnana e casello. In quest'area sono previsti altri due edifici con superficie di vendita totale (non alimentare) di 4.000 metri quadri, ed altre 3 costruzioni più piccole. 

Nella parte posteriore del Globo, poi ci sono altri due grandi lotti, sempre di 'Forlì Nord', che si estendono fino al confine nord col 'Puntadiferro'. Qui sono previsti altri 6 edifici con superficie di vendita totale per 13mila mq, a cui si aggiunge la previsione di un altro edificio di 'direzionale', vale a dire uffici e servizi. Esaminando solo il comparto cosiddetto di Conad, attualmente si possono contare 7 nuove strutture in costruzione simili, come dimensioni, all'attuale 'Globo', a cui si aggiungono altri 3 più piccoli edifici, per un totale di 17mila mq di nuova superficie di vendita.

Conad ha indicato che le superfici di vendita saranno distribuite su circa 20 negozi da 250 metri quadri, via via a crescere fino a 2.500 metri quadri di superficie di vendita massima, per un totale di superfici coperte in via di edificazione di 24mila mq. Solo le opere pubbliche qui realizzate (strade, parcheggi, piste ciclabili aree verdi) “valgono” 3,5 milioni di euro. All'interno dell'area, una superficie lorda di 170mila metri quadri, sono in costruzione due strade che collegano via Gordini a via Pellegrino Artusi e di una strada che procede dentro il parco commerciale come proseguimento dalla strada di accesso al Globo, che un canale diretto tra l'area commerciale verso il casello autostradale.

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Come cambierà via Pellegrino Artusi

Tuttavia gli interventi in corso non si esauriscono nel già grande cantiere di Conad. E' visibilmente in fase di avanzata costruzione un altro grande blocco commerciale tra via Punta di Ferro e via Ravegnana, adiacente alla rotonda tra via Punta di Ferro e via Pietro Camporesi. Edificio, strade e parcheggi sono ormai terminati per quella che sarà, secondo le indiscrezioni, il nuovo negozio di abbigliamento King, una catena di 32 negozi, con base a Senigallia, tra l'altro già presente a Cesena e Faenza. E' un edificio da 1.500 mq di superficie di vendita. 

E sempre sulla stessa rotonda, tra via Punta di Ferro via Pellegrino Artusi (il terreno alle spalle del distributore Avia) sono date come prossime alla partenza altre due strutture commerciali più piccole, rispettivamente di 850 e 650 mq (il progetto è sempre di Cia Conad con Zannoni Servizi). Risalendo  quindi lungo via Pellegrino Artusi, verso il casello A14 , anche tutto il lato sinistro è interessato lla trasformazione: si parte con un piccolo ampliamento di depositi del negozio di arredo 'Casa Italia' per poi passare ad un nuovo lotto, sempre commerciale, riferibile alla immobiliare 'Romeo Lippi'. In questo caso l'intervento è meno avanzato degli altri (è necessaria ancora una convenzione col Comune entro la fine dell'anno, pena la decadenza): la previsione ad ora è un unico edificio commerciale da 2.500 mq. 

Invece, nel lotto successivo, percorrendo sempre via Artusi verso l'A14, da tempo si notano delle opere di urbanizzazione già realizzate (un giardino e un parcheggio) con dietro un'area transennata. Questo lotto è l'unico di quest'area destinato a residenziale, andando a completare il nucleo di abitazioni e piccoli condomini già presenti (via Poggiali, via Bulgarelli), ma dopo la costruzione delle opere pubbliche propedeutiche, i lavori non  sono più proseguiti, segno anche del rallentamento del 'residenziale' di nuova costruzione in tutta la città. 

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Sviluppo anche nel lato est dell'iper 

Il piano espansivo del 2003 prevedeva la possibilità di insediare nuove superfici commerciali anche nella vasta area attualmente a campo agricolo tra via Gordini e l'accesso posteriore del 'Puntadiferro'. Parliamo di un'area grande circa quanto quella di 'Conad – Forlì Nord'. I tre lotti che compongono quest'altra enorme area potenzialmente commerciale sono decaduti con la decadenza del Poc (il piano regolatore in vigore fino al 2021). La loro edificazione avrebbero reso davvero immane il polo commerciale.

Si “salvano” però tre edifici che potranno sorgere alla rotonda tra via Cervese – Gordini – Camporesi – Costanzo II. Si tratta di una struttura commerciale per 1.500 mq sulla cuspide della rotonda tra via Camporesi e via Cervese e di un altro non destinato al commercio (Office Forlì)  e di un altro lotto più piccolo e più arretrato (FBF Srl),  dove è in previsione un altra costruzione destinata a 'commerciale' da 1.500 mq di superficie di vendita (ma è da stipulare la convenzione entro la fine dell'anno, a pena la decadenza). Entrambi i lotti al momento sono inedificati.

Il triangolo tra via Punta di Ferro, via Ravegnana e via Napoleone Bonaparte.

Se fino ad ora lo sguardo di chi usciva dal Palafiera poteva allagarsi fino via Ravegnana, in futuro potrebbe non essere più così. In una punta del triangolo di terra inedificata tra via Punta di Ferro, via Ravegnana e via Napoleone Bonaparte, come già detto, è quasi completato il grande punto vendita dell'abbigliamento 'King', ma scendendo c'è un grande lotto che occupa quasi tutto il triangolo in cui, però, non sono previste superfici commerciali, ma solo terziarie (Forum Srl). L'area, infatti, era vocata allo sviluppo dei servizi fieristici, ma l'evoluzione del comparto delle fiere, concentrate ormai in maxi-poli attrezzati come lo sono Rimini o Bologna, rende superate le possibilità di sviluppo di fiere di più piccole dimensioni, come quella di Forlì, che vivono di eventi in gran parte locali. 

In questi circa 16mila metri quadri di superficie edificabile, come era stato spiegato dal progettista, potrebbe sorgere una sede di prestigio di una grande azienda, servizi pubblici dagli asili alle case di riposo, perfino luoghi di intrattenimento e di attività sportiva, come anche spazi espositivi e congressuali. E' prevista anche una superficie per pubblico esercizio (un ristorante), ma niente di 'commerciale'. L'area è in fase di istruttoria urbanistica e anche qui, se non ci sarà entro la fine dell'anno il convenzionamento con il Comune sulle opere pubbliche, la capacità edificatoria decadrà.

E' invece commerciale, ed infatti in fase avanzata di realizzazione delle opere di urbanizzazione, un'area all'angolo tra via Napoleone Bonaparte e via Ravegnana. Qui sono stati già autorizzati alla società Helios due edifici commerciali, uno da 1.500 mq di superficie di vendita alimentare e un altro da 800 mq. Decadute, invece, le capacità edificatorie di un'area attigua lungo via Napoleone Bonaparte, inizialmente prevista a residenziale.

Una propaggine oltre via Ravegnana

Ha infine fatto parlare un'ultima area commerciale di questa enorme trasformazione urbanistica dell'area nord della città. Si tratta dell'area che appartiene all'Istituto Diocesano di Sostentamento del Clero che si trova proprio dall'altro lato dell'attuale cantiere già in corso all'intersezione tra via Ravegnana e via Napoleone. In quest'ultimo lotto di questo grande mosaico sono previsti 4 edifici, di cui uno non commerciale e altri 3 da 5.000 mq commerciali totali (secondo le ipotesi attuali da 2.500, 1.500 e 1000 mq). Anche quest'ultimo comparto dovrà siglare la convenzione col Comune di Forlì entro la fine dell'anno, altrimenti le capacità edificatorie decadranno.