Analisi del mercato immobiliare residenziale di Forlì: ecco gli ultimi dati

Dopo un 2016 da record ci si aspetta un consolidamento del trend di crescita del flusso di compravendite. Ancora in calo, invece, i prezzi medi di vendita delle abitazioni. E se state cercando un affitto, vi diciamo anche quanto costa

Anche solo dando una rapida occhiata al mercato immobiliare residenziale italiano, ci si rende facilmente conto che, anche nel primo semestre 2017, l'andamento medio rispecchia abbastanza fedelmente le tendenze già viste e apprezzate nel corso dell'intero scorso anno. Senza entrare in particolari tecnici, la situazione potrebbe essere così fotografata: la disponibilità di immobili residenziali nuovi o riqualificati è molto alta, ma al contempo è ancora in leggero ribasso il prezzo medio dei medesimi edifici, se si aggiunge anche che a metà 2017 i tassi d'interesse sui mutui sono vicinissimi al minimo storico (toccato nel dicembre 2016) e che mai come oggi i Bonus Fiscali messi in campo dal Governo favoriscono l'acquisto di immobili residenziali (oltre che aiutare nella riqualificazione degli edifici di proprietà), allora si hanno tutte le ragioni per dire che il momento migliore per acquistare casa è questo, in quanto la compresenza di tutti questi elementi favorevoli non è assicurato che duri ancora a lungo. 

Anche nel comune di Forlì la situazione è sostanzialmente la medesima, qui, in particolare, stiamo assistendo ad un forte calo dei prezzi che non accenna ad arrestarsi da qualche anno a questa parte, e che nell'ultimo anno e mezzo sembra aver addirittura accelerato la sua corsa. Ma procediamo per gradi e iniziamo la nostra analisi studiando il flusso delle compravendite del mercato immobiliare residenziale della provincia di Forlì-Cesena e nel solo capoluogo di Forlì.

Analisi del flusso di compravendite.

Chi un po' si interessa dell'andamento del mercato immobiliare sa bene come il 2016 sia stato un anno da record per quanto riguarda la crescita del flusso di compravendite, a Forlì come quasi in quasi tutta Italia: nel comune romagnolo, infatti, si è passati dagli 830 cambi di proprietà del 2015 ai quasi 1.000 (994 per la precisione) del 2016, aumento che in percentuale si traduce con un +19,8 %. Risultato decisamente positivo che viene confermato anche se si allarga il territorio analizzato e si considera l'intera provincia di Forlì-Cesena, in cui si è passati dalle 2.780 compravendite del 2015 alle 3.237 del 2016, facendo dunque registrare un aumento percentuale del 16,4 %.  Di conseguenza è decisamente normale aspettarsi un fisiologico calo dei ritmi di crescita in questo 2017, crescita che comunque ci si aspetta costante e sostanzialmente solida.

In Tab. 1 abbiamo riassunto questi dati, in modo che fosse più semplice analizzare l'andamento del mercato residenziale del comune forlivese nel biennio 2015-2016.

Tab. 1

Tot. NTN 2015

Tot. NTN 2016

Var. % 2015-16

Comune Forlì

830

994

+19,8 %

Intera Provincia

2.780

3.237

+16,4 %

Fonte: Agenzia delle Entrate – OMI

Nello studiare i dati a nostra disposizione, ci siamo chiesti quali fossero le tipologie di immobili più richieste nella provincia di Forlì-Cesena e nel solo capoluogo di provincia: abbiamo così scoperto che i forlivesi prediligono case di medie dimensioni (ovvero da 5,5 a 7 vani catastali), molto più acquistate (oltre un terzo del totale) rispetto, ad esempio, ai monolocali o a casa di grandi dimensioni (rientrano in questa categorie le abitazioni con più di 7 vani catastali). Questa tendenza si conferma valida anche se si prende in esame il solo comune capoluogo di provincia, per il quale la percentuale di case di medie dimensioni compravendute sale a quasi il 50% del totale annuo.

In Tab. 2 possiamo osservare le statistiche relative alla superficie media degli immobili acquistati nel 2016 nella provincia di Forlì-Cesena e la variazione in metri quadri rispetto al 2015.

Tab. 2

Superficie media 2016

Var. superficie media 2015-16

Comune Forlì

111,9 m2

-0,9 m2

Intera Provincia

109,8 m2

-0,7 m2

Fonte: Agenzia delle Entrate – OMI

In entrambi i casi possiamo osservare come la superficie media degli immobili acquistati nel 2016, per quanto inferiore rispetto alle medie dell'anno precedente, si confermi ampiamente superiore ai 100 m2, e questo è avvenuto nonostante il prezzo medio degli immobili residenziali in vendita sia calato anno dopo anno, come vedremo nel seguente paragrafo.

Analisi dei prezzi nel comune di Forlì.

Come già anticipato nel corso di quest'analisi, il costo medio degli immobili in vendita in tutta Italia è ancora in diminuzione, anche se già dal biennio 2015-2016 il calo medio si è ridotto in molte province. Secondo i dati raccolti e analizzati dal portale Forlicasa.it, già a fine 2016 il confronto con i prezzi medi registrati nel medesimo periodo dell'anno precedente era in forte squilibrio: se a dicembre 2015 il costo medio degli immobili residenziali in vendita nel comune di Forlì era di 1.643 €/m2, a dicembre 2016 il prezzo era sceso a 1.559 €/m2. Ancora peggiore la situazione se ci si avvicina al momento in cui scriviamo: se a giugno 2015, in media, si vendeva a 1.668 €/m2 e a giugno 2016 a 1.618 €/m2, a giugno 2017 il prezzo medio di vendita è calato vertiginosamente a 1.499 €/m2, un calo percentuale per il mese che chiude il primo semestre dell'anno di oltre il 7 %.

La situazione a giugno 2017, se confrontata con i valori medi annui del biennio 2015-2016, può essere valutata come un forte segnale d'allarme oppure semplicemente come un passo falso dovuto a diversi fattori che incidono ogni anno sulla stagione estiva del mercato immobiliare. Come si può osservare in Tab. 3, infatti, il prezzo medio in euro al metro quadro e la variazione percentuale nel biennio 2015-16 fotografano una situazione molto meno critica di quella appena descritta: tra il comune di Forlì e il resto della provincia la differenza nella quotazione media è molto ristretta, e in entrambi i casi, comunque, il calo percentuale è inferiore al 2 %.

Tab. 3

Quotazione media 2016

Var. quotazione media 2015-16

Comune Forlì

1.615 €/m2

-1,50 %

Intera Provincia

1.632 €/m2

-1,79 %

Fonte: Agenzia delle Entrate – OMI

Grazie ai dati messi a disposizione dall'Agenzia delle Entrate, inoltre, siamo in grado di dare conto delle zone più o meno costose dell'area urbana del comune di Forlì: come è normale che sia, e come accade in gran parte delle città italiane, la zona che presenta al pubblico i prezzi più alti è quella del centro storico, dove un appartamento in buono stato conservativo può essere acquistato tra i 1.550 e i 1.950 €/m2. La zona che, però, nel 2016 ha fatto registrare di gran lunga il maggior numero di compravendite è quella che l'OMI definisce C1/Semicentrale (comprendente Porta Schiavonia, Viale V. Veneto, Stazione, Musicisti, Grandi Italiani, Bussecchio, Cà Ossi, Parco Urbano, Porta Ravaldino), qui nel 2016 si sono conclusi 305 cambi di proprietà su 994, ad un prezzo medio di 1.665 €/m2. Nel resto del comune i prezzi si abbassano proporzionalmente all'aumentare della distanza dal centro storico.

Quanto costa affittare casa a Forlì?

Per quanto riguarda il costo degli affitti, ancora una volta ci affidiamo ai dati messi a disposizione dall'Agenzia delle Entrate che si riferiscono al secondo semestre 2016: in tutto il comune i prezzi medi sono abbastanza omogenei variando dai 5-6 €/m2/mese, fino ad un massimo di 6,5-7,5 €/m2/mese. 
Per i prezzi medi degli affitti delle tipologie di immobili più richiesti a Forlì utilizziamo nuovamente i dati del portale Forlicasa.it, più aggiornati dei precedenti: nel comune romagnolo un monolocale oggi si affitta a circa 268 €/mese, mentre per gli appartamenti, ovviamente, il prezzo varia in base al numero delle camere: 1 camera si paga 465 €/mese al mese, per 2 camera circa 535 €/mese, mentre per un appartamento con 3 camere da letto il costo mensile non sale di molto, rendendo questa categoria di immobili decisamente appetibile al pubblico: si può affittare, in media, a 568 €/mese.

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