Mercato Immobiliare, dopo anni si ferma il calo dei prezzi delle case

Nel semestre del 2015 le quotazioni delle abitazioni di Forlì sono rimaste stabili. Si sono mosse soprattutto famiglie che lasciano una situazione di affitto per procedere all’acquisto immobiliare, approfittando dei prezzi ora più vantaggiosi. Rimane comunque una certa prudenza nel comportamento da parte dei potenziali acquirenti. Si registrano inoltre acquisti da parte di giovani coppie che dispongono di un piccolo capitale iniziale e per la restante parte si avvalgono del mutuo.

I prezzi si sono mantenuti costanti per tutto il 2015, dopo il drastico calo dell'8,3% riportato nel 2014. L’analisi della domanda di Forlì vede una maggiore richiesta soprattutto sui trilocali (52,9%), seguiti dal quattro locali (33,9%). L’analisi della disponibilità di spesa evidenzia la percentuale più alta nella fascia compresa tra 120 e 169 mila € (34,5%). Nel capoluogo le transazioni sono cresciute del 2,8% rispetto al 2014, attestandosi a 830, mentre in provincia di Forlì l’aumento è stato del 12,3% con un totale di 1.950 compravendite.

L’andamento degli affitti del secondo semestre 2015 evidenzia un leggero aumento sui bilocali (+4,3%) ed una diminuzione sui trilocali (-6,5%). Sul mercato delle locazioni si assiste a una buona domanda alimentata da giovani coppie e famiglie che non riescono a comprare. Il 2015 evidenzia compravendite in crescita sia a Forlì città sia in provincia. I dati sono elaborati del centro studi di Tecnocasa.

I PREZZI ZONA PER ZONA - Nella zona di Ca’ Ossi, Vecchiazzano, San Martino in Strada e Piscina si sono mosse soprattutto famiglie che lasciano una situazione di affitto per procedere all’acquisto immobiliare, approfittando dei prezzi ora più vantaggiosi. Cercano immobili con basse spese condominiali. Esiste anche una domanda che si orienta su soluzioni di pregio e con una buona disponibilità di spesa, ma che si scontra però con la mancanza di offerta. Tra le zone più apprezzate quelle che si sviluppano tra viale Medaglie d’Oro e via Fratelli Spazzoli, ma anche l’area del Parco Urbano “Franco Agosto” incontra il favore dei potenziali acquirenti. Medaglie d’Oro è una zona prestigiosa, apprezzata in particolare per le tipologie abitative offerte e per la posizione più centrale. Qui si possono acquistare soluzioni indipendenti di tipo prestigioso ad almeno 140-150 mila € ed un appartamento in buono stato a 1400-1500 € al mq. Valori simili nella zona Spazzoli che ospita condomini degli anni ’80.

La disponibilità di spesa media a Forlì, per una nuova costruzione, si aggira intorno a 2000 € al mq. Ca’ Ossi è servita ma allo stesso tempo tranquilla e, in seguito al completamento della tangenziale, anche ben collegata con il centro di Forlì. L’offerta edilizia risale agli anni ’70-’80 e consiste di soluzioni semindipendenti e grandi condomini: per la prima tipologia si spendono tra 350 e 400 mila €, per un trilocale la cifra ammonta a 110-130 mila €. Più bassa l’offerta abitativa di Vecchiazzano: gli immobili risalgono alla fine degli anni ’90 inizi anni 2000, tuttavia i prezzi e le tipologie sono molto simili a quelli di Ca’Ossi. Domanda più bassa nella parte del Centro Storico che si sviluppa tra piazzale della Vittoria e corso Repubblica, perché i contesti condominiali sono perlopiù vetusti e spesso necessitano di alte spese di gestione. Per queste soluzioni i prezzi sono compresi tra 900 e 1100 € al mq, ma i valori salgono a non oltre 2000 € al mq per gli appartamenti inseriti in contesti prestigiosi. La diminuzione della domanda è legata al tipo di offerta presente: tipologie degli anni ’60-’70, con spese condominiali molto elevate e difficoltà di parcheggio. Chi desidera soluzioni indipendenti, cascine e rustici, si orienta prevalentemente verso la zona compresa tra Forlì e la vallata di Predappio, dove si possono trovare case coloniche e rustici che hanno quotazioni comprese tra 100 e 200 mila € e che spesso sono da personalizzare.

Nei quartieri di Coriano, Ravegnana, Foro Boario e Villafranca si nota una certa prudenza nel comportamento da parte dei potenziali acquirenti. Comprano casa prevalentemente giovani coppie che, con qualche risparmio da parte e avvalendosi del mutuo, si orientano sul trilocale per una spesa media intorno a 100 mila € (e non oltre 110-120 mila €). La caratteristica più ricercata è la cucina abitabile e alcuni acquirenti manifestano l’interesse per un’esposizione luminosa. In diminuzione la domanda di monolocali e bilocali. Poche le nuove costruzioni e quelle presenti hanno difficoltà ad essere collocate sul mercato a causa dei prezzi troppo elevati: 1700 € al mq. La zona più richiesta è Coriano, tranquilla, verde e con un’offerta immobiliare che spazia dall’edilizia popolare a quella civile e media. Le soluzioni degli anni ’90 si valutano 1400 € al mq, le abitazioni ex Aler 1150 € al mq e le villette a schiera circa 250 mila €. Piacciono gli immobili situati a Ospedaletto e Foro Boario, soprattutto l’area che si sviluppa intorno a via Gorizia perché caratterizzata da strade piccole, silenziose e prive di traffico: qui ci sono sia case indipendenti e semindipendenti degli anni ’50-’60 (160-170 mila € il loro valore) sia appartamenti di recente ristrutturazione. La zona risponde in questo momento alle esigenze di coloro che sono alla ricerca di una soluzione indipendente. Una tipologia usata ed in buono stato a Foro Boario costa intorno a 1300 € al mq. Via Ravegnana è un’importante arteria della città, molto trafficata, dove è possibile acquistare case in buone condizioni a 1300 € al mq. A Pieve Acquedotto, e ancor di più a Villafranca, il mercato è poco dinamico e si realizzano poche compravendite. Quest’ultima, in particolare, è una frazione situata a 10-12 km dalla città, pertanto considerata scomoda da chi lavora a Forlì, di conseguenza si acquista solo se i prezzi sono particolarmente vantaggiosi.

Sul mercato delle locazioni si assiste a una buona domanda alimentata da giovani coppie e famiglie che non riescono a comprare. Anche in questo caso la tipologia più richiesta è il trilocale, che viene concesso a 480-500 € al mese (anche se la richiesta dei proprietari si aggira spesso intorno a 550 €). I contratti più sottoscritti sono quelli a canone concordato e la cedolare secca viene applicata in quasi tutti i casi.