Il mercato immobiliare a Forlì: nel 2016 ci sarà una ripresa omogenea?

Tutti i dati forniti dall'Agenzia delle Entrate ci dicono che il mercato immobiliare dell'Emilia-Romagna è in ripresa, ma che il fenomeno non è omogeneo su tutta la regione: per Forlì abbiamo un lieve aumento delle compravendite in provincia, situazione stabile nel capoluogo

Lo scorso 22 settembre l’Osservatorio Immobiliare ha emesso i dati riguardanti l’andamento del mercato immobiliare dell’Emilia-Romagna sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Nel secondo trimestre 2015 non è stata rilevata alcuna variazione in aumento nel numero di transizioni per Forlì: si sono confermate le 226 avute nel secondo trimestre 2014. Ancor peggio era andata nel primo trimestre 2015: Nel 2014 c'erano state 169 transazioni contro le sole 137 di gennaio, febbraio e marzo 2015.

Perchè Forli continua a fare fatica, mentre in provincia si è registrato un seppur piccolo incremento del 10%? Dove i prezzi si sono allineati ai reali valori di mercato attuali si è già assistito ad una ripresa decisa del compravenduto. Pare invece che su Forlì il mercato sia ancora riflessivo a causa dei potenziali acquirenti che cercano ulteriori ribassi sul prezzo di vendita degli immobili, senza però trovare un margine di contrattazione da parte delle agenzie.Che siano investitori o acquirenti in cerca di prime case, il prezzo rimane il parametro principale nella scelta di un immobile. 

Le problematiche rimangono quindi due: nessuna o poca correzione al ribasso dei prezzi; difficoltà di accesso al settore creditizio.Per quanto riguarda quest’ultimo, i dati forniti dalla redazione Mycase.it evidenziano una ritrovata sensibilità del mondo bancario: nel I° trimestre 2015 si è avuto un aumento nelle erogazione di mutui del 35%, rispetto al I° trimestre 2014. Ciò si traduce in 1,8 miliardi di euro in più per le famiglie italiane che vogliono acquistare casa.Eppure questa rinnovata sensibilità nel settore creditizio vede i potenziali acquirenti tutt’altro che propensi ad accedere al credito. È una situazione che si potrebbe risolvere con una politica fiscale incentrata sulle riforme e sulla trasparenza delle imposte e dei relativi interessi: questo potrebbe attivare una rotazione di mercato che il settore immobiliare aspetta ormai da anni.

I valori immobiliari di Forlì a Gennaio 2016? Sul portale Forlìcasa.it è possibile visionare un grafico che mostra il prezzo medio al mq per gli immobili residenziali. A gennaio 2016 abbiamo il dato seguente: 1640 €/mq

Come si compone l’offerta immobiliare di Forlì? L’offerta immobiliare è composta da immobili usati, immobili recenti ed immobili nuovi.  L’Ufficio Studi di Tecnocasa ha condotto un’analisi sull’offerta immobiliare a livello nazionale, dove è risultato con evidenza che, nelle grandi città italiane, il trilocale è la tipologia d’immobile maggiormente richiesto con una percentuale del 33,5%; a suo seguito troviamo il bilocale con il 24,1% e il quadrilocale con il 23,9%. Ultimo posto per il cinque locali con un 13,6%.
Sempre dal portale Forlicasa.it i dati mostrano la seguente composizione:

  • Monolocali 1,2%
  • Bilocali 18,75
  • Trilocali 34,6%
  • Quadrilocali 19,9%
  • Case e Ville 25,0%

 Come si può notare, se parliamo di appartamenti il trilocale arriva quasi a toccare il 40% degli immobili offerti. I monolocali sono tendenzialmente riservati all’affitto e pochi sono disposti ad acquistarne uno. Quasi a pari merito troviamo i bilocali e le soluzioni abitative di case e ville, ma vista la disponibilità di quest’ultima tipologia d’immobile nelle zone maggiormente richieste a Forlì, usato e non usato, non è un dato che fa stupore; e dato che la provincia non comprende zone particolarmente turistiche, la domanda e l’offerta si concentrano maggiormente sulla prima casa.

Chi sono gli acquirenti-tipo per il segmento prima casa? Molto attive sono le giovani coppie, che passano dall’affitto all’acquisto, con una preferenza per le zone leggermente decentrate dati i prezzi più accessibili  alla loro disponibilità di spesa, compresa tra i 120mila e i 140mila euro. Puntano ad un quadrilocale termoautonomo, con basse spese condominiali e inserito in un edificio dotato di ascensore. Oltre alle giovani coppie, si riscontra un attivo ritorno di acquirenti single e monoreddito. Un’altra fetta di acquirenti è rappresentata dalle famiglie con reddito consolidato (anche straniere), le quali propendono per la propria indipendenza e quindi un acquisto a scopo migliorativo di ville o case singole prezzate tra i 500mila e i 600mila euro. 

Quanto alle zone più richieste negli annunci immobiliari, l’Osservatorio Immobiliare di Forlì e l’Ufficio Studi del gruppo Tecnocasa ci forniscono i dati seguenti. Per la provincia di Forlì troviamo prezzi leggermente più bassi, grazie ai quali assistiamo ad un ritorno nelle zone più centrali, quali Coriano e Ospedaletto. La prima è un’area centrale, verde e ben servita, in cui l’edilizia è eterogenea: si passa dalle abitazioni anni ’90 (1400-1500 €/mq), alle abitazioni ex Aler (1300 €/mq), alle villette a 250mila euro.Ospedaletto e Foro Boario ospitano edifici più vecchi, case indipendenti e semindipendenti risalenti agli anni ’50-’60, e appartamenti di recente ristrutturazione, con prezzi tra i 140mila e i 150mila euro. La zona più richiesta è Ca’ Ossi, ben servita e collegata sia al centro di Forlì che all’Ospedale. L’offerta qui mostra edifici degli anni ’70-’80 e consiste in soluzioni semindipendenti e grandi condomini: per la prima tipologia si spendono tra i 380mila e i 450mila euro, la seconda la cifra ammonta a 130-150mila euro per un trilocale da 75 mq, 160-180mila euro per un quadrilocale di 100-110 mq. Più bassa è l’offerta abitativa di Vecchiazzano, nonostante sia una zona in rivalutazione: i prezzi e le tipologie sono simili a quelli di Ca’ Ossi. San Martino in Strada è la zona con maggior fermento, in quanto sono presenti diverse villette di recente costruzione valutate intorno ai 2000 €/mq. Per quanto riguarda l’usato troviamo porzioni di case e villette singole a 1400-1500 €/mq.
 

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